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降息降准：降息是各银行降低存贷款利率，降准是央行降低各银行的储备金比例（使得各银行有更多资本去放贷）
基准利率：央行规定的利率
市场利率：各银行实际贷款利率
市场利率在不断上升，房贷利率也会不断上升，易纲在博鳌论坛上说要让基准利率和市场利率融合，要么提高基准利率，要么取消基准利率。总之利率都是在不断上升。
现在是紧缩货币政策，存款利率和贷款利率都会上升
利率对房价的调控是有限的，真正作用比较大的是贷款成数。上海2010.7-2014.9执行认房认贷，房价仅上涨20%，到2016.11执行贷清不认房，房价上涨70%，之后又实行认房认贷。真正对房价有影响的是信贷融资，使得很多人没钱买，相当于直接改变了市场需求，从而影响房价。还比如深圳的三价合一。
但是现在中国境内资本已经过剩。一个小黄车融资就是十几亿，开发商拍一块地几十亿，显然我们是不缺钱的。已经没必要为了吸引外资，把利率顶在高位。事实上，我们面临着潜在的人口老龄化问题和科技创新不足的问题，内生的生产效率并不高。中国有需要在未来相当长的一段时间保持利率的低位，通过货币宽松来刺激经济增长。翻来历史的长河，没有任何一个人口老龄化国家采取的是紧缩政策。
如果加息，会对买房人购买力形成压制，特别是预期层面。大部分普通人的认知是不足的。他们只会看到显性的利率上升，对每个月还月供形成的压力。但看不到在更大的宏观层面，中国人口老龄化和全要素生产率（科技进步等）对中国经济的拖累，在未来相当长的一段时间，体制改革、经济调整仍然需要高经济增长率和低利率环境。
而低利率环境下，难得的利率抬升，是极好的楼市入场机会，特别是加息对市场形成高利率悲观预期的压制之后。彼之砒霜，吾之蜜糖。
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利率是对内的价格，当利率上升的时候，理论上钱更贵，股价、房价下跌。
汇率是对外的价格，当汇率上升的时候，人民币计价的资产更贵。
首先，如果利率上升，股价、房价下跌是大概率事件，有的人要问了，嘿嘿，小白，房贷利率从17年以来一直上升，为何房价还在上涨？
我要说的只有两点：1、目前房贷利率上涨的速度还是太慢了，对房价的影响会是温水煮青蛙，而不会马上显现。2、虽然房贷利率在上升，但距离2014年9月6.96%的高点还差得远了，目前只有5.26%左右，更何况目前的房贷利率比一般的贷款利率（5.8%左右）还低，你说我愿意按揭买房吗？
**但是利率的上升往往会导致汇率上升，因为利率是资金的价格，人民币值钱了，换得的美元肯定更多。**
广场协议签订背景：
1. 80年代美国贸易逆差大，而日本等国家顺差大（得益于汽车、电子产品等科技领域）
2. 1977美财务部长口头干预外汇市场，希望美元贬值来刺激出口，减少逆差。这个讲话导致大家疯狂抛售美元，美元急速大范围贬值。就像人民币贬值大家抛售抛了去买美元一样。
3. 1979-1980 石油二次危机爆发，美国消费指数升高，通货膨胀。
4. 1979开始实行紧缩的货币政策，高利率吸引美元飙升（1984年底涨了60%），贸易逆差不断加大，赤字眼中
1985年在纽约广场饭店举行会议，联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字。
协议中规定日元与马克应大幅升值以挽回被过分高估的美元价格。
协议签订后，各国开始抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。
80年代日本出口顺差不断增大，外汇储备不断增多
广场协议签订后，日元大幅升值，日本出口竞争力备受打击，但是传统企业还未完成转型。
大量资金涌入房地产？
此时
1. 做什么都不如房地产赚钱。
2. 传统制造业因出口减缓，不得不在东京建房地产来提高利润。日本稀缺的土地资源形成了巨大的海绵，吸收用于制造业的资金，市场上流通的货币减少。
3. 日本政府错判形式，以为是日元升值引起的流动性的紧缩，降低贷款门槛，加重了楼市杠杆。（连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。）降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。这些都不断促成楼市不断上涨。
4. 日元不断升值，国际资本也在不断涌入日本。
破灭原因
1. 日本人一下子以为自己有钱了（日元升值后可以在全世界买各种奢饰品），买了超过自己承受能力的房产。
2. 日本城市化水平高，已经达到76%，没什么人还生活在町里，没有什么人能给城市的楼房接盘了。
3. **宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。**
日本政府给楼市降温，短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。
政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。
1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
4. 日本产业转型没有跟上，传统行业已不赚钱，而新兴技术行业还在孵化。